Аренда коммерческой недвижимости в Москве: что нужно знать, прежде чем подписывать договор

Коммерческая недвижимость в столице – как лотерея. Повезло с арендой – бизнес дышит свободно. Промахнулся – и половина бюджета уходит на стены. Поэтому прежде чем здесь снимать офис, коворкинг или склад, стоит разобраться, как это вообще устроено в Москве. Что можно найти, почём, и в чём подвох.

Офис, склад или паллеты – что выбрать?

Для начала – цели. Не всегда очевидно, что именно нужно. Кто-то по привычке ищет офис, хотя в его случае подошёл бы коворкинг. Или гонится за ангаром, хотя хватило бы 50 паллет на складе.

Вот базовая логика:

• аренда офиса нужна компаниям с постоянным штатом и клиентами;

• коворкинг подойдёт для фрилансеров, стартапов, консультантов;

• склад – если есть товар, инструменты, запасы и нужна логистика;

• формат Light Industrial удобен для производства, сборки, сервисов;

• паллетоместа – минимум площади, максимум экономии.

Иначе говоря, офис – это статус, а паллеты – прагматика. И между ними огромный диапазон.

Цены и реальность: от пафоса до практики

Москва делится на зоны – и это не шутка. Центр, ближнее кольцо, МКАД, за МКАД. От локации сильно зависит стоимость.

В центре квадратный метр офиса может стоить как вся аренда склада в промзоне. А паллетоместо за ТТК – копейки, но туда ещё доехать надо.

Вот на что влияет цена:

• близость к метро или развязкам;

• состояние здания, класс (A, B, C);

• охрана, парковка, инфраструктура;

• включены ли коммунальные услуги;

• минимальный срок аренды.

Часто недорогая ставка скрывает обязательства: арендовать не меньше 500 м?, или подписать договор сразу на 3 года.

Офисы и коворкинги: два разных мира

Офис – это своя мебель, закрытая дверь, ремонт под себя. Иногда арендатор делает отделку за свой счёт, зато остаётся надолго. Обычно платит за всё – аренду, коммуналку, связь, охрану.

Коворкинг проще. Пришёл, сел, ушёл. Платишь за месяц или даже по дням. Есть переговорки, кофе, иногда душ и мероприятия. Минус – никакой приватности. И шумно бывает.

Зато стартапам, юристам, айтишникам это нравится. Можно менять место хоть каждую неделю. Подписался – и работаешь.

Склады и Light Industrial: логистика против производства

Склад – это коробка. Главное – размер, доступ, охрана, зона погрузки. Есть тёплые и холодные, с рампой или без, под фуру или под газель.

А вот Light Industrial – это уже гибрид. Тут и офис, и производство, и хранение в одном месте. Часто арендуют малый бизнес, ремонтные службы, сборщики.

Ставка выше, чем у склада, но ниже, чем у полноценной производственной базы. Зато всё рядом – удобно.

Паллетоместа – минимализм с цифрами

Иногда не нужен склад, а просто нужно где-то оставить коробки. Вот тут и появляются паллетоместа – аренда не помещения, а объёма.

Платишь за количество мест, всё остальное – на стороне оператора: приём, хранение, отгрузка. Хорошо подходит для интернет-магазинов, дропшипперов, небольших поставщиков.

Цена зависит от:

• количества мест;

• периода хранения;

• оборота;

• дополнительных услуг.

Минус – никакого контроля на месте. Всё по запросу. Но в плане затрат – это почти всегда дешевле, чем держать склад.

Что смотреть в договоре аренды?

Вот тут начинаются тонкости. Иногда аренда кажется выгодной, но в договоре – подводные камни.

Обратить внимание стоит на:

• срок аренды и условия досрочного выхода;

• индексацию (может быть до 10% в год);

• кто платит за ремонт, уборку, охрану;

• возврат депозита, если договор расторгнут;

• чёткое описание объекта аренды.

Если есть пункт "по усмотрению арендодателя" – нужно уточнять. Это может касаться чего угодно.



Да, звучит просто. Но когда на кону бизнес – лучше перепроверить дважды. Или трижды. Москва всё стерпит. Только не каждую ошибку прощает.